Первый профессиональный портал о строительной отрасли
Персоналии
Персоналии

О ценах, девальвации и прогнозах

Вера Ляховская
Журналист
21.11.2014
Просмотров: 597

2014 год выдался неоднозначным для казахстанцев в целом и для казахстанского рынка недвижимости в частности. Положение дел после февральской девальвации было нестабильным, непрогнозируемым, потом все несколько выровнялось… Подвести итоги столь непростого периода, дать прогноз на следующий год и в целом обрисовать картину на казахстанском рынке недвижимости и риелторских услуг мы попросили президента Объединенной Ассоциации риелторов Казахстана Нину Лукьяненко.

Нина Борисовна, подведите, пожалуйста, итоги года. Что произошло с ценами на недвижимость?

– В начале года ничто не предвещало колебаний, ситуация на рынке недвижимости была стабильной. После девальвации, в феврале-марте, сделки практически остановились, спустя пару месяцев все вернулось на круги своя. Говорить о снижении цен не приходится. В момент девальвации они сразу поднялись на 20%, затем наблюдался легкий откат, который по сути не является снижением. Одно дело, когда квартиру за 100 тысяч долларов можно было купить по курсу 150 тенге за доллар, совсем другое дело – по курсу 180 тенге. Покупателей, реально совершающих сделки, стало меньше. Да и продавцы не торопятся снижать цены.

Бывали ли все-таки случаи снижения цен?

– Да, но единичные. Сразу после девальвации несколько застройщиков установили демократичный курс на уровне 160 тенге за доллар. Их продажи резко увеличились.

В условиях девальвации достаточно часто бывают случаи, когда при нахождении реального покупателя со «своей» ценой, продавец, возможно, готов уступить, но ищет квартиру взамен. Он не идет на сделку сразу, а спешно начинает искать квартиру себе. Если ему повезет и он встретит такого же продавца, который готов уступить, то цепь сделок по сниженным ценам совершается.

Каков ваш прогноз на следующий год? Что будет, если снова случится девальвация?

– Такая вероятность, конечно, не исключена… В случае девальвации поднимутся цены, а люди начнут удовлетворять, в первую очередь, свои физические потребности, отложив сделки с недвижимостью до лучших времен в ожидании падения цен. Впрочем, если курс отпустить плавно, возможно, колебания рынка будут не такими резкими. Но этот вопрос точно не в компетенции специалистов рынка недвижимости.

Ранее в интервью вы говорили, что период стагнации у риелторских компаний считается самым тяжелым моментом в бизнесе. Вспомним 2007 год, когда цены резко пошли вниз. Практика зарубежных стран показывает, что это стабильно происходит раз в 11 лет. Если это случилось в 2007 году, то раньше 2018 года таких событий не ждать?

– К сожалению, быть готовым к такому повороту событий нужно всегда, поскольку мы не можем находиться вне влияния мировой экономики. Санкции против России, падение рубля и цен на нефть – все это может оказать воздействие и на Казахстан. Однако надо отметить, что Россия и Украина продавали недвижимость иностранцам, Казахстан – никогда. Мы ориентированы только на внутренний рынок. Поэтому говорить о том, что мы потеряли кого-то в качестве покупателей, не приходится. Значит, и прямого влияния не будет, только опосредованное. Казахстанский рынок недвижимости таков неспроста. Если бы у страны были проблемы с деньгами, тогда бы привлекались массовые внешние инвестиции частного характера. А у нашего населения достаточно своих средств, чтобы вкладывать их в недвижимость.

И повыбирать, и попривередничать

Оправданы ли высокие цены на недвижимость в Казахстане?

– Есть понятие спроса и предложения. Если завтра на рынке появятся дешевые варианты, люди тут же заинтересуются. Сегодня этого не наблюдается. Многие клиенты убеждены, что риелторы держат цены высокими. На самом деле мы как раз заинтересованы в обратном: если цены упадут, будет совершено в несколько раз больше сделок, а мы получим вознаграждение.

Сделки идут, вне зависимости от того, нравится это покупателям или нет. Большинству покупателей это не нравится, но они совершают покупку, потому что их гораздо больше не устраивает стоимость аренды. Здесь правило таково: если вы тратите на аренду около 50% своего дохода, то имеет смысл приобрести недвижимость в ипотеку. Недовольны те, кто пока не может ничего приобрести. В чем-то я, конечно, с ними согласна. Однако с другой стороны находятся продавцы, которые в свое время купили недвижимость по высокой цене, да еще и в кредит. Такие не намерены снижать цену ни при каких обстоятельствах.

Весной вы говорили, что люди, испугавшись девальвации, захотели пустить в дело деньги, лежащие на депозитах. Много ли сделок было совершено?

– Да, мы проводили массовые консультации по этому вопросу. Общеизвестно, что недвижимость – самая твердая валюта. Важно сделать акцент на то, что те, кто копил деньги на депозитах – это, как правило, люди, у которых нет значительных сумм. У кого хватило накоплений хотя бы для покупки однокомнатной квартиры, те однозначно совершили сделку, такие случаи зафиксированы. Однако многие все-таки поняли, что еще рано, нужно подождать, подкопить денег. Или еще вариант: взять жилье в ипотеку, имея 50% суммы в качестве первоначального взноса. Я бы отметила в данном контексте жилищные программы «Жилстройсбербанка», с которым мы плотно работаем. Он предлагает расширение продуктовой линейки, и люди, у которых есть хотя бы 50% первоначального взноса, вполне могут сделать приобретение.

Как развивается в настоящее время рынок недвижимости Алматы и Астаны?

– В Астане в свете «Экспо-2017» это происходит особенно бурно. Возводится очень много новостроек, которые тут же раскупают. Я побывала в столице в августе, встречалась с застройщиками и риелторами. В этот город делаются огромные финансовые вливания, привлекаются иностранные компании. Одна из целей покупки недвижимости в Астане – это последующая сдача в аренду иностранным гражданам, которые массово приезжают в столицу. Если у кого-то недостаточно средств для приобретения недвижимости в Алматы, можно рассмотреть варианты в столице.

В столичные объекты много вложений делают те, кто проживает в регионах. Застройщики стартуют с продажами в начале месяца, а к его концу остается 5-7 непроданных квартир. Следовательно, говорить о том, что рынок стоит и сделки не идут, не приходится. Я спрашивала застройщиков, зачем они пригласили к сотрудничеству нашу риелторскую компанию, если продавать уже нечего. На что застройщики ответили: «Так у нас будут новые объекты!».

Что касается рынка Алматы, то он, конечно, развивается не такими темпами, но тоже не стоит на месте. Например, новые комплексы «Шахристан», «Шанырак», AFD Plaza продаются хорошо.

Не конкурент, а партнер

Давайте поговорим о рынке риелторских услуг Казахстана. Что случилось с ним во время этого непростого во всех отношениях года?

– За период с 2007 по конец 2014 года на рынке наблюдается одна и та же картина: постоянное открытие и закрытие риелторских компаний. Грамотный риелтор даже в трудные времена зарабатывает достаточно хорошо, потому что профессионалы в нашем деле ценятся. Но! И в состоянии стабильности оставаться профессионалом и оказывать качественные услуги непросто, а уж в тяжелые времена – тем более. Поэтому мы наблюдаем большие проблемы с кадрами.

Основная масса риелторов являются новичками на рынке, они совершают одну-две сделки в течение полугода и проникаются ощущением, что они просто суперспециалисты! Тогда они выходят на рынок, открывают агентства, которые держатся на плаву меньше года (ведь на одном ощущении собственной значимости далеко не уедешь), после чего эти люди плавно переходят в другую сферу деятельности, а агентство закрывается.

Компаний, продолжающих работу с 2000-х и по сегодняшний день, имеющих опыт работы в кризисное время – не более 30. Вот такое постоянное колебание рынка риелторов портит риелторскую услугу как таковую. Клиент всегда хочет отделаться наименьшими потерями, так он такую же дешевую услугу и получает.

30

риелторских компаний имеют опыт в кризисное время

Я не устаю повторять: проверяйте риелтора, проверяйте риелторскую компанию. Обязательно обратите внимание на то, сертифицирована ли компания, как давно она работает. Если компания прозрачно ведет свою деятельность, ей ничего не может помешать предоставить такие данные. Маклер-одиночка должен быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. Спросите у него свидетельство ИП, чтобы как минимум знать, что он ведет свою деятельность законно.

В целом, особых потрясений на рынке риелторских услуг в этом году не наблюдалось.

В рамках Ассоциации риелторов вы курируете проект «Казахстанская школа риелторов». Люди, не осведомленные о специфике такой работы, могут подумать, что вы сами себе создаете конкуренцию.

– В самом деле, есть такое мнение. На этих курсах преподают специалисты, которые являются действующими директорами агентств недвижимости. Поясню: мы растим не конкурентов, а партнеров. Впоследствии гораздо проще работать с людьми на равных, разговаривать на одном языке. Это же прекрасно, когда риелтор не путает залог с арестом и не называет ипотечные объекты «проблемными». Лучше мы их сами выпестуем, чем потом будем мучиться.

Стать риелтором при желании и усердии может человек любой профессии, причем стоимость обучения вполне доступна. Кстати, в декабре планируется приезд российских коллег, готовых поделиться с нами своими знаниями. Рынок недвижимости России сейчас непростой, санкции Евросоюза на нем отражаются, поэтому специалисты обладают богатым опытом работы в кризисе, что может пригодиться и нам. Мы однозначно не варимся в собственном соку, постоянно находимся с ними в контакте.

Чтобы делать сделки в любой ситуации – в периоды повышения-понижения и затишья – нужны знания, инвестиции в себя.

Какова типичная ошибка клиентов, с которой обычно сталкиваются риелторы?

– «Хочу продать трехкомнатную и купить двухкомнатную и однокомнатную без доплаты». Такого практически никогда не бывает, потому что общая площадь «однушки» и «двушки» будет больше площади «трешки». Риелтор объясняет это клиенту, а у него аргумент железный: «Мне должно повезти» или «Я куплю по горящей цене». Запомните, если недвижимость продается по горящей цене, то это почти всегда связано с правовыми последствиями после совершения сделки.

Жилье – не ботинки и не туристическая путевка, если оно продается дешево, значит, тут что-то не так. Любой человек (продавец) старается не доводить ситуацию до горящей – и это нормально, вовремя обратиться к специалисту и получить ценные рекомендации, чтобы получить за свой объект максимум цены.

Грамотный риелтор в большинстве случаев не пойдет на сделку по «горящей» цене, если почувствует неладное, даже если ему предложат большое вознаграждение, он понимает, что последствия могут быть очень неприятными. Будьте осторожны! Лучше повремените, подкопите денег, поищите другие варианты, чем потом бегать по судам.

Будет ли дешевле?

В ряде городов Казахстана, к примеру, в Талдыкоргане и Павлодарской области, открылись новые домостроительные комбинаты. Как вы считаете, отразится ли это на стоимости жилья?

– Я бы хотела, чтобы цены на жилье снизились, но по факту пока ничего не могу сказать. Это долгосрочный проект. Чтобы он отразился на стоимости объекта, должно пройти минимум 2-3 года. Пока Казахстан не производит, к примеру, лифтовые шахты, сантехнику и многое другое. Все приходится заказывать за границей, значит, стоимость объекта, пока не появится новых, качественных и дешевых строительных материалов, снизиться не может.

Как вы относитесь к программам «Доступное жилье-2020», «Арендное жилье»? Может быть, они могут поспособствовать снижению?

– Однозначно положительно отношусь! Для молодых семей это хороший шанс устроиться, поскольку расчет сделан на то, что они будут платить за квартиру около 75 тысяч тенге в месяц. Такой платеж доступен для большинства людей. Вопрос в том, что объем такого жилья в настоящее время – капля в море. Пока таких построек не хватает абсолютно. Хотелось бы, чтобы за счет государства их строилось гораздо больше, тогда многие семьи смогут обрести долгожданную крышу над головой. Кстати, новая жилищная программа, озвученная в послании Президента, должна этому поспособствовать.

Просмотров: 597
21.11.2014